金秀瑶族自治县乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）政策解读

为加强金秀瑶族自治县乡村地区空间规划管理，保障乡村建设有序开展，为村民住房、公共服务设施、市政公用设施及乡村产业项目建设提供明确规划依据，县人民政府结合国家、自治区相关要求及本地实际，出台《金秀瑶族自治县乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》（以下简称《规定》）。为让基层管理部门、乡村建设主体及村民准确把握政策要点，现从多维度进行详细解读。

一、 适用范围明确

本规定适用于我县城镇开发边界外乡村地区建设项目的规划管控，主要包括乡村地区的村民住房、农村基础设施和公共服务设施、乡村产业发展等项目。传统村落、历史文化名村及其他需要特殊管控的村庄，从其管理规定。

乡村地区未编制村庄规划的区域，依据本“通则式”规划管理规定核发规划许可；涉及农用地转用审批的，按照国家和自治区有关规定办理。

乡村地区已编制审批村庄规划的区域，以村庄规划作为用途管制及核发规划许可的依据；或结合本“通则式”规划管理规定，核发规划许可。

二、建设标准清晰界定

（一）严守空间保护底线

《规定》以“守住底线、优化布局”为核心，明确各类空间管控要求，重点落实“三区三线”划定成果：

1.永久基本农田保护

到2035年，金秀瑶族自治县耕地保护目标不低于3.486万亩，永久基本农田保护面积不低于3.049万亩。永久基本农田一经划定，未经批准不得擅自调整，同时严格落实耕地用途管制与占补平衡，严禁任何建设项目非法侵占。

2.生态保护红线管控

到2035年，全县生态保护红线面积不低于943.02平方千米。红线划定后严禁擅自调整。若自然保护地边界调整，需依据批准文件对生态保护红线做相应调整，确保生态功能不降低、面积不减少。

3.村庄建设边界管理

严格控制全县村庄建设用地总规模。到2035年，全县村庄建设用地规模不得超过2020年度国土变更调查村庄用地（203）规模。

合理确定和分解下达全县村庄建设用地（203图斑）面积。严格落实《金秀瑶族自治县国土空间总体规划（2021—2035年）》分解下达各乡镇的村庄建设用地指标，并结合已编制的（含在编）村庄规划及各村实际发展需求，合理确定和分解下达各行政村村庄建设用地（203图斑）面积。

4.其他底线红线

依据《金秀瑶族自治县国土空间总体规划（2021—2035年）》划定的历史文化保护线、洪涝风险控制线、地质灾害风险控制线、自然保护地等其他控制线，应依照规划确定的具体要求实施管控，法律法规和政策另有规定的，从其规定。

（二）分类明确选址规范

《规定》针对村民住宅、公共服务设施、市政公用设施、产业用地四类建设项目，分别明确选址要求，既设定“通用标准”，又细化“特殊规定”：

1. 通用选址要求

村民住宅、乡村公共服务设施、市政公用设施、乡村产业等用地布局应当遵循的一般原则：

应选址在地质条件较好、环境适宜、交通方便的地段；合理用地，节约用地，新增村庄建设用地应与农村土地综合整治相结合，充分利用原有闲置宅基地、村内空闲地、村周边的丘陵坡地或其他未利用地，少占或不占耕地。

2. 分类选址特殊要求

村民住宅：引导集聚、预留空间，有利生产、方便生活。严格控制利用山体切坡作为建设选址用地，确实无法避让的，应治理达到安全标准及相关要求后方可作为选址用地。严格落实“一户一宅”政策要求，引导在村庄建设边界内选址、盘活利用闲置宅基地。经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求将原宅基地交还给村集体。符合上位及相关规划针对住宅建设选址的管控要求。地质灾害风险区内按文件要求新建村民住房；现有住房位于高风险区的，应纳入搬迁避让计划，优先安排异地安置。

公共服务设施：村级公共服务设施原则上应在原址改建、翻建。确需选址新建的，应布置在村庄建设边界内位置适中、内外联系方便的地段，方便村民使用。确需在村庄建设边界外布局的，应当编制村庄规划。村级公共服务设施的类型和规模参照《社区生活圈规划技术指南》（TD/T1062-2021）、《广西壮族自治区低成本实用性简易型村庄规划编制技术导则（试行）》（桂自然资办〔2023〕289号）执行。鼓励各类服务设施共建共享，提高使用效率。功能高度关联，合并设施的公共服务设施可酌情缩减规模。

市政公用设施：村内集中污水处理设施选址应集约用地，尽量不拆迁、少占地，尽可能利用荒地和公共用地建设，不得占用永久基本农田、生态保护红线、饮用水源保护区；必须满足水源保护区划定要求，应在居住区的夏季主导风向的下风向、村庄水系下游，并应靠近受纳水体或农田灌溉区；宜选址在交通、运输及供水供电较方便地段；远离学校及医院等公共建筑；不宜设置在低洼易涝区。公共厕所用地选址应选择不易积存雨水的地段；宜建设在乡村公共场所附近以及人口较为集中区域。乡村附式公厕可优先考虑与村委会、村民活动中心、老人活动站、卫生站等设施结合建设。乡村独立式公厕可优先考虑建在村入口、活动广场、停车场、集贸市场等人口集中区域；与集中式给水点和地下取水构筑物等的距离应大于30米；宜建在所服务区域的常年主导风向的下风向处，不宜靠近民房、学校及卫生设施等敏感建筑。农村其他给水、环卫等市政公用设施选址应符合国家和地方有关标准的规定。

产业用地：规模较大、工业化程度高、分散布局配套设施成本高的产业项目宜在产业园区内布局；具有一定规模的农产品加工宜在县城或有条件的乡镇城镇开发边界内集中布局。直接服务种植养殖业的农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业原则上应集中在行政村村庄建设边界内。优先使用存量用地，确需超出村庄建设边界布局的，应当编制村庄规划。对空间区位有特殊要求、确需在村庄建设边界外选址的零星文化旅游、乡村产业、邻避设施等项目，在不占用永久基本农田和生态保护红线、不破坏生态环境和乡村风貌、符合准入条件等前提下，可使用规划“留白”、“点位”或“线位”预控等机动指标予以保障。允许编制地块图则作为核定规划条件、核发规划许可的依据。乡村汽车加油加气站宜靠近公路布局，不宜选在公路交叉路口附近。汽车加油加气站的选址应符合有关规划、环境保护和防火安全的要求，并应选在交通便利、用户使用方便的地点。乡村产业项目原则上应为直接服务于乡村振兴和农村生产生活的项目，并符合村庄所在的乡镇主体功能定位和相关产业规划，不得违背产业准入负面清单，不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发。

（三）明确建设标准：细化各类项目指标

1.村民住宅建设标准

严格落实“一户一宅”规定。村民宅基地面积，城市郊区每户不得超过100平方米，丘陵地区和山区每户不得超过150平方米。新增农房在符合规定宅基地用地面积前提下，每户建筑面积不得超过450平方米，建筑层数不得超过4层。原址翻建或改扩建住宅的，宅基地用地面积和建筑面积不得超过自治区规定的建设标准。尽可能地采用乡土材料，保持传统民居风格，同时维护一切有价值的原有建筑及其环境，严格保护文物类建筑，保护有特点的民居、村寨和乡土建筑及其风貌。

2.公共服务设施建设标准

幼儿园的建设应符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范（2019年版）》（JGJ39-2016）《幼儿园建设标准（建标175-2016）》《广西壮族自治区建设用地控制指标（2021年修订）》等相关要求和建设标准，幼儿园容积率宜为0.55 ~ 0.80，建筑密度宜为20%~ 35%。

中小学的建设应符合《中小学校设计规范》（GB 50099-2011）、《农村普通中小学校建设标准（建标109-2008）》《广西壮族自治区义务教育学校办学基本标准（试行）》《广西壮族自治区建设用地控制指标（2021年修订）》等相关要求和建设标准。

其他建设应符合相关专项规划及各行业主管部门明确的建设标准。村卫生室、老年活动室、老年人日间照料中心、文化活动室、健身广场、便利店、金融电信服务点、村务室、物流配送点、村级客运站点、公交站点等村级社区生活圈服务要素按《社区生活圈规划技术指南》相关要求和建设标准设置。服务要素合并设置于村级公共服务中心的，还应满足《广西农村公共服务中心建设工程指导手册》相关要求。

3.产业项目建设标准

产业项目可参照《规定》表3-4确定控制指标，按流程进行审查报批后明确规划设计条件，并依据该设计条件形成建设工程设计方案报批后建设实施。

4.建筑控制

建筑临距控制：应不妨害相邻权、地役权，应保证相邻房屋的正常日照、采光、通风和通行要求，并符合《农村防火规范》 （GB 50039-2010）、《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）等相关要求和现行建设标准。住宅建筑南北间距不小于1:1.0，即南北朝向的住宅建筑之间的间距应不小于建筑高度。

新建乡村建筑临道路退距：新建住宅临路方向应与同侧相邻建筑外墙面边界齐平，保证沿路建筑的整齐美观；新建乡村建筑临村庄道路时，建筑及其附属围墙投影范围宜后退村庄道路边线1米以上，临路方向后退距离如村内有约定的，按照约定退让距离执行；在高速路、公路两侧建设的建筑退让应满足《广西壮族自治区实施〈公路法〉办法》的有关条款，沿穿越村庄、城镇的公路两侧进行农房建设，必须按要求退让公路规划红线：梧柳高速、贺巴高速、金平高速（规划）等高速50米及以上；国道20米及以上；省道15米及以上；县道10米及以上；乡道5米及以上。

新建乡村建筑临铁路退距：铁路线路安全保护区内禁止建设农房。铁路线路安全保护区的范围，从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁（含铁路、道路两用桥）外侧起向外的距离：高速铁路为15米，其他铁路为12米。

建筑高度：农房的建设层数和层高标准：农房建设非公寓式的住宅总层数不超过4层，底层层高不得超过4.2米，标准层层高不得超过3.6米，平屋面顶层层高不得超过3.6米，坡屋面顶层不得超过5米（坡屋面屋脊高度）。

新建村民住宅层数不得超过4层，总建筑高度控制在16米以下（以室外地平面标高为基准）。架空层层高超过2.2米（含2.2米）的按l层计算。

幼儿园建筑层数应≤3层，小学教学建筑层数应≤3层，初中教学建筑层数应≤4层。村级社区生活圈服务要素按《社区生活圈规划技术指南》相关要求执行，建筑高度一般不超过24米。

乡村产业项目建筑高度参照《规定》表3-4确定。

建筑通风和日照间距：住宅建筑布置应满足通风和日照间距要求，农房建筑间距控制标准按照以下间距执行：新建农房正向间距不小于9米；改建、扩建农房正向间距不小于6米。

农房风貌控制：按照金秀瑶族自治县现行农房建设通用图集进行建设，严格实施带图报建和按图验收制度。乡村建筑风貌应符合《广西壮族自治区农村房屋特色风貌管控导则》、金秀瑶族自治县住建部门组织编制的农房建设通用图集和相关农房风貌管控文件的要求，严格落实带图报建和按图验收制度。

总体呈现继承和发扬金秀瑶族自治县本地特色，彰显特色鲜明的金秀风貌及文化魅力，农房建筑要求成排成列有规律排列，建筑色彩主要采取瑶族的民族色彩元素，再根据建筑的使用性质而提取不同颜色。公共建筑可根据建筑的使用性质局部采用活泼、现代或者庄重感的色彩，以白色、米黄色、灰色、红色为主。居住类建筑以明快的灰色、米黄色、赭色为主色调。局部构架，如梁、柱等附以木色，体现民族建筑特色，外立面风貌要与村庄整体相协调。

三、部门职责分工明确

依托现有国土空间规划工作体系，明确县自然资源局为牵头单位，统筹协调乡村规划管理工作；乡镇政府负责辖区内项目的初步受理与实地核查；村委会协助做好公示、意见征求等工作，形成“县—乡—村”三级联动机制。

这些政策旨在主要解决村庄规划未覆盖的乡村地区空间规划管理、核发规划许可的问题，指导乡村地区村民住房、公共服务设施、市政公用设施、乡村产业等项目建设。希望广大群众朋友积极了解并遵守相关规定，共同营造美好家园。